A loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis por curta temporada, impulsionada por plataformas digitais, tornou-se alternativa relevante de renda. Contudo, essa pr\u00e1tica cada vez mais comum passou a gerar d\u00favidas em condom\u00ednios residenciais: o propriet\u00e1rio pode alugar sua unidade por poucos dias? O condom\u00ednio pode restringir esse uso?<\/p>\n
A discuss\u00e3o ganhou novo relevo com recente julgamento da 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ), que analisou a possibilidade de unidades residenciais serem utilizadas de forma recorrente para loca\u00e7\u00f5es de curta dura\u00e7\u00e3o. Por maioria de votos, prevaleceu o entendimento de que a explora\u00e7\u00e3o reiterada e profissional de unidades residenciais para curta estadia pode descaracterizar a finalidade residencial do condom\u00ednio. Assim, a atividade somente ser\u00e1 admitida quando houver autoriza\u00e7\u00e3o expressa da coletividade condominial.<\/p>\n
O ponto central da discuss\u00e3o \u00e9 a forma de explora\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel: uma loca\u00e7\u00e3o eventual, sem impacto relevante na rotina condominial, pode ser tratada de maneira diferente da explora\u00e7\u00e3o frequente e profissional da unidade, especialmente quando h\u00e1 alta rotatividade de pessoas, entradas e sa\u00eddas frequentes, aus\u00eancia de v\u00ednculo com a rotina do pr\u00e9dio e eventual oferta de servi\u00e7os t\u00edpicos de hospedagem.<\/p>\n
Nessas situa\u00e7\u00f5es de explora\u00e7\u00e3o profissional e frequente, a loca\u00e7\u00e3o pode n\u00e3o ser vista como simples exerc\u00edcio do direito de propriedade e passar a ser tratada como atividade incompat\u00edvel com a destina\u00e7\u00e3o residencial.<\/p>\n
Isso n\u00e3o significa que o propriet\u00e1rio perdeu o direito de usar, fruir e dispor do im\u00f3vel, pois o C\u00f3digo Civil assegura essa faculdade, desde que sejam respeitadas a destina\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, as regras da conven\u00e7\u00e3o condominial e os direitos dos demais cond\u00f4minos.<\/p>\n
Na pr\u00e1tica, se o condom\u00ednio pretende permitir esse modelo de explora\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel al\u00e9m da finalidade residencial, o ideal \u00e9 tratar o tema de forma expressa e objetiva na conven\u00e7\u00e3o condominial, com regras sobre cadastro de usu\u00e1rios, acesso \u00e0s \u00e1reas comuns, responsabilidade por danos, hor\u00e1rios e penalidades. Para tanto, a altera\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o exige qu\u00f3rum qualificado de 2\/3 (dois ter\u00e7os) dos votos dos cond\u00f4minos.<\/p>\n
Para s\u00edndicos e administradoras, a orienta\u00e7\u00e3o \u00e9 evitar decis\u00f5es improvisadas, antes de aplicar multas ou impedir acessos, \u00e9 indispens\u00e1vel verificar a conven\u00e7\u00e3o, o hist\u00f3rico das assembleias e a exist\u00eancia de regras v\u00e1lidas. Para propriet\u00e1rios investidores que desejam anunciar seus im\u00f3veis para curta temporada, a orienta\u00e7\u00e3o \u00e9 verificar previamente a conven\u00e7\u00e3o, o regimento interno e as delibera\u00e7\u00f5es assembleares.<\/p>\n
O tema requer equil\u00edbrio entre o direito individual do propriet\u00e1rio e o interesse coletivo do condom\u00ednio, raz\u00e3o pela qual deve ser analisado com cautela, considerando a conven\u00e7\u00e3o condominial, o regimento interno, as delibera\u00e7\u00f5es em assembleia e a forma como a loca\u00e7\u00e3o \u00e9 realizada.<\/p>\n
Por isso, a assessoria jur\u00eddica \u00e9 fundamental para orientar condom\u00ednios, s\u00edndicos, administradoras e propriet\u00e1rios na preven\u00e7\u00e3o de conflitos, na revis\u00e3o de conven\u00e7\u00f5es, na condu\u00e7\u00e3o de assembleias e na ado\u00e7\u00e3o de medidas adequadas em casos concretos que envolvam loca\u00e7\u00f5es de curta temporada.
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