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Aluguel de curta duração em condomínios: regras, limites e segurança jurídica

A locação de imóveis por curta temporada, impulsionada por plataformas digitais, tornou-se alternativa relevante de renda. Contudo, essa prática cada vez mais comum passou a gerar dúvidas em condomínios residenciais: o proprietário pode alugar sua unidade por poucos dias? O condomínio pode restringir esse uso?

A discussão ganhou novo relevo com recente julgamento da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que analisou a possibilidade de unidades residenciais serem utilizadas de forma recorrente para locações de curta duração. Por maioria de votos, prevaleceu o entendimento de que a exploração reiterada e profissional de unidades residenciais para curta estadia pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio. Assim, a atividade somente será admitida quando houver autorização expressa da coletividade condominial.

O ponto central da discussão é a forma de exploração do imóvel: uma locação eventual, sem impacto relevante na rotina condominial, pode ser tratada de maneira diferente da exploração frequente e profissional da unidade, especialmente quando há alta rotatividade de pessoas, entradas e saídas frequentes, ausência de vínculo com a rotina do prédio e eventual oferta de serviços típicos de hospedagem.

Nessas situações de exploração profissional e frequente, a locação pode não ser vista como simples exercício do direito de propriedade e passar a ser tratada como atividade incompatível com a destinação residencial.

Isso não significa que o proprietário perdeu o direito de usar, fruir e dispor do imóvel, pois o Código Civil assegura essa faculdade, desde que sejam respeitadas a destinação do imóvel, as regras da convenção condominial e os direitos dos demais condôminos.

Na prática, se o condomínio pretende permitir esse modelo de exploração do imóvel além da finalidade residencial, o ideal é tratar o tema de forma expressa e objetiva na convenção condominial, com regras sobre cadastro de usuários, acesso às áreas comuns, responsabilidade por danos, horários e penalidades. Para tanto, a alteração da convenção exige quórum qualificado de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos.

Para síndicos e administradoras, a orientação é evitar decisões improvisadas, antes de aplicar multas ou impedir acessos, é indispensável verificar a convenção, o histórico das assembleias e a existência de regras válidas. Para proprietários investidores que desejam anunciar seus imóveis para curta temporada, a orientação é verificar previamente a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares.

O tema requer equilíbrio entre o direito individual do proprietário e o interesse coletivo do condomínio, razão pela qual deve ser analisado com cautela, considerando a convenção condominial, o regimento interno, as deliberações em assembleia e a forma como a locação é realizada.

Por isso, a assessoria jurídica é fundamental para orientar condomínios, síndicos, administradoras e proprietários na prevenção de conflitos, na revisão de convenções, na condução de assembleias e na adoção de medidas adequadas em casos concretos que envolvam locações de curta temporada.