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Arrendamento Rural: arrendatário perde direito à retenção por benfeitorias após despejo

No setor do agronegócio, usualmente a exploração de terras por terceiros ocorre por meio de contrato de arrendamento rural, pelo qual o proprietário (arrendador) permite que outra pessoa (arrendatário) explore sua propriedade mediante pagamento previamente acordado.

Durante a vigência do contrato, é comum que o arrendatário realize benfeitorias no imóvel, como instalação de cercas e barracões, instalações para irrigação e outras melhorias que visam à produtividade.

A legislação prevê que, no caso de benfeitorias necessárias (indispensáveis para manutenção do imóvel) e úteis (melhoram o uso do imóvel, porém não são indispensáveis), o arrendatário tem direito de receber do arrendador uma indenização pelos investimentos efetuados. No caso das benfeitorias voluptuárias (aprimoram a estética e o conforto da propriedade, mas são totalmente dispensáveis), apenas haverá direito à indenização caso tenham sido previamente autorizadas pelo arrendador.

Pois bem, caso o arrendador não tenha efetuado o pagamento das benfeitorias que são reconhecidamente devidas, o arrendatário rural pode reter o imóvel até o ressarcimento dessas despesas. Contudo, nem sempre essa expectativa encontra respaldo jurídico, especialmente quando o contrato é rescindido judicialmente por inadimplemento.

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça determinou que, em caso de despejo judicial do arrendatário rural, não poderá ser exercido o direito de retenção do imóvel, mesmo havendo reconhecimento ao direito à indenização por benfeitorias. Esse entendimento visa preservar a segurança jurídica e coibir o uso indevido da propriedade rural.

Referida decisão salientou que o direito à retenção do bem até pagamento das benfeitorias apenas pode ser concretizado quando o arrendatário detém a posse, não havendo qualquer estipulação no sentido de possibilitar a reintegração como forma de assegurar o recebimento da indenização pretendida.  Portanto, a perda da posse por determinação judicial (despejo) impede o exercício da retenção, considerando que o poder de fato sobre o bem foi encerrado judicialmente.

Assim, o arrendatário que descumpre obrigações contratuais, sendo judicialmente despejado, perde o direito de retenção por benfeitorias, pois a retenção pressupõe a boa-fé do possuidor. Ao inadimplir o contrato, seja por falta de pagamento ou descumprimento contratual, o arrendatário deixa de ser considerado possuidor de boa-fé e, com isso, não pode mais se valer do direito de reter o bem até ser indenizado.

Isso não significa que o arrendatário perde automaticamente o direito à indenização pelas benfeitorias, pois o que se afasta é apenas o direito de retenção – ou seja, a faculdade de permanecer no imóvel enquanto não for ressarcido. A indenização, por sua vez, poderá ser pleiteada em ação própria, e dependerá da prova da utilidade das benfeitorias e do seu valor, respeitando os limites do contrato.

Desse modo, o produtor rural, seja como arrendador ou arrendatário, deve agir com cautela e responsabilidade na condução da relação contratual, especialmente quando envolve investimentos de longo prazo, para evitar prejuízos e garantir que os direitos dos envolvidos sejam respeitados.