News

Bárbara Fonseca Finardi

O Supremo Tribunal Federal, por meio do julgamento de Recurso Extraordinário (RE 1307334), com repercussão geral (Tema 1127), está analisando se é constitucional a penhora de bem de família de fiador de contrato de locação comercial. A sessão teve início em 12/08/2021 e foi encerrada com empate de quatro votos a quatro, sem que fosse estipulada a data em que será dada continuidade ao julgamento. 

O recurso sob análise foi interposto contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que manteve penhora sobre bem de família de fiador de contrato de locação comercial, pautando-se tanto no inciso VII, do artigo 3°, da Lei n° 8.009/90, quanto na Súmula n° 549 do Supremo Tribunal de Justiça, cujas redações permitem esse tipo de penhora sem instituir qualquer diferenciação entre aluguel comercial e residencial. 

Os votos dos Ministros Alexandre de Moraes (relator), Nunes Marques, Luís Roberto Barroso e Dias Toffoli, foram no sentido de manter a decisão recorrida e, por conseguinte, reconhecer a constitucionalidade do tipo de penhora em discussão. O Relator asseverou que, se o legislador tivesse a intenção de limitar as possibilidades de penhora nos casos de locação comercial, assim o teria feito de forma expressa no texto da lei. Ademais, ressaltou que quem se coloca no papel de fiador o faz no pleno exercício da sua autonomia da vontade, ciente dos riscos assumidos, não podendo o Estado agir paternalisticamente para afastar as consequências da execução voltada ao fiador. 

Nesse mesmo sentido é o entendimento da Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas e da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis, que figuram como interessadas no processo e consideram que a fiança, por ser ato voluntário, concretiza o princípio constitucional da livre iniciativa, além de garantir que se mantenham estáveis a oferta e o preço de imóveis no mercado. 

O empate na sessão de julgamento ocorreu mediante a divergência apresentada pelos Ministros Edson Fachin, Rosa Weber, Carmen Lúcia e Ricardo Lewandowski, os quais entendem pela impossibilidade da penhora em discussão, eis que afronta o direito à moradia.  Para os Ministros, a proteção do bem de família é a concretização do direito à moradia e à família e, também, do princípio da dignidade da pessoa humana, pois assegura que as pessoas tenham um lugar para morar, possibilitado a coabitação da família e o gozo das garantias de condições existenciais mínimas para uma vida saudável. 

Desse modo, a penhora do bem de família do fiador de locação comercial seria indevida e desproporcional, considerando que há outras formas de garantia do cumprimento contratual que são menos onerosas ao devedor e que não afrontam direitos fundamentais, tais como o seguro fiança e a caução. 

Acompanha esse entendimento o Procurador Geral da República, Augusto Aras – cujo parecer foi citado pelo Ministro Fachin, ao abrir divergência – , o qual expressa que o fiador de contrato de locação comercial não pode ter seu bem de família penhorado, devendo o direito à moradia prevalecer sobre o princípio da livre iniciativa, tendo em vista tratar-se de direito fundamental, assegurado pela Constituição Federal e por diversos tratados internacionais assinados pelo Brasil, como a Declaração Universal dos Direitos Humanos, por exemplo. 

Aras abre exceção para os casos de fiança onerosa, na qual o fiador é remunerado para assumir os riscos da contratação, o que faz cair por terra a desproporcionalidade na penhora do bem de família, ao passo em que há anuência de livre vontade e contraprestação financeira ao fiador que se coloca em tal posição, devendo, nessa situação, predominar os princípios da autonomia contratual e da livre iniciativa, o que permite a penhora. 

O Superior Tribunal de Justiça também está analisando a possibilidade de penhora de bem de família de fiador de locação comercial, sob a sistemática de Recursos Especiais Repetitivos (tema 1.091). O Ministro Luiz Felipe Salomão, que é relator dos recursos, pondera que, considerando o caráter infraconstitucional da matéria em discussão, não há impedimento para que o Superior Tribunal de Justiça delibere sobre o tema, ainda que tal tema esteja sob a análise do Supremo Tribunal Federal concomitantemente.