Lei nº 14.405/2022 altera o quórum necessário para modificação da destinação de unidades imobiliárias
21/07/2022
Lyana Breda
Entrou em vigor, no dia 12 de julho de 2022, a Lei nº 14.405/2022 que foi sancionada pelo Presidente Jair Bolsonaro, sem vetos, para alterar o Código Civil especialmente para permitir que a destinação de um edifício e/ou unidade imobiliária possa ser modificada por voto de apenas 2/3 dos condôminos. A Legislação anterior aplicável ao caso previa que eventual alteração da destinação de um edifício somente seria possível mediante aprovação da totalidade dos condôminos, ou seja, mediante decisão unânime. Assim, após a alteração legislativa, uma unidade imobiliária comercial pode ser revertida em residencial e vice-versa e, no mesmo sentido, as áreas comuns de um determinado edifício também podem ter sua destinação alterada, de modo que, por exemplo, uma academia pode virar um salão de festas e vice-versa sem que isso dependa da concordância de todos os condôminos, sendo necessário tão somente a aprovação por 2/3 dos condôminos.
Já com relação a eventual mudança da convenção condominial, no entanto, ficou mantido o quórum anteriormente exigido que já era de 2/3 dos condôminos. O que motivou essa mudança legislativa, segundo o autor do projeto de lei, foi a pandemia causada pela Covid-19, que acarretou uma transformação significativa na demanda de imóveis, à medida que aumentou a procura por imóveis residenciais e diminuiu a procura por imóveis comerciais, possivelmente em razão da adoção do home office por diversos setores e empresas. A flexibilização das normas visa facilitar as transações imobiliárias impulsionando ainda mais o setor.
Obviamente qualquer mudança de destinação da unidade imobiliária deve continuar respeitando o plano diretor da cidade, bem como as normas de zoneamento urbano e demais legislações aplicáveis, de modo que não é possível alterar a destinação de imóvel residencial para comercial, por exemplo, se o bem estiver localizado em uma zona exclusivamente residencial independentemente do quórum de aprovação.
Possivelmente a nova lei ainda vai gerar muitas discussões, em torno, inclusive, da constitucionalidade dos novos dispositivos, isso porque envolve o direito adquirido dos condôminos, qual seja, o direito de propriedade. Vale lembrarmos que o direito de propriedade é constitucionalmente previsto e é considerado um direito fundamental, que tem por objetivo primordial assegurar aos indivíduos uma vida digna, livre e igualitária. O proprietário pode, assim, dispor, usar e gozar do seu bem imóvel da forma que bem entender, desde que respeitados os limites legais. Mas como todo direito, ele não é absoluto, isso significa que pode ser flexibilizado quando analisado em conjunto com outros direitos e princípios, como é o caso por exemplo, da função social da propriedade. Por isso, é preciso estarmos atentos às decisões que sucederão à entrada da lei em referência em vigor.