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Célia Corrêa

Em sessão realizada no último dia 22/05, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou tese para fins repetitivos acerca da aplicabilidade de cláusula penal, em desfavor da construtora/vendedora, prevendo multa contratual, em caso de inadimplemento por conta de atraso na entrega do imóvel nos contratos de compra e venda, bem como sobre a possibilidade ou não de cumulação da referida multa com a indenização por lucros cessantes.

A controvérsia girava em torno da bilateralidade da cláusula penal que, nos contratos de compra e venda de imóvel, prevê-se aplicável somente em face do comprador, o que geraria desequilíbrio contratual.

Da mesma forma, discutiu-se acerca do caráter da multa. Isso porque, se sua natureza fosse moratória, tão somente pelo atraso ou descumprimento do contrato, seria possível sua cumulação com a indenização pelos lucros cessantes, estes sim, de natureza compensatória, com a finalidade de indenizar os valores que o consumidor deixou de ganhar por conta da indisponibilidade do imóvel na data prometida.

Na referida decisão, ficou estabelecido que, nos contratos de adesão firmados entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, esta deverá ser considerada também para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

No entanto, com relação à natureza da multa, o entendimento fixado foi de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se, portanto, sua cumulação com lucros cessantes.

Assim, ficam definidos e sedimentados os critérios para aplicação da multa em caso de descumprimento contratual pelas construtoras.

(Fonte: REsp nº 1498484, REsp nº 1614721, REsp 1635428 e REsp 1631485)